中古リノベ

日本では、住宅と言えば思いっきり新しいか思いっきり古いか、どちらかが価値があるとされています。

新築の場合、20年経てば物件価値はほぼゼロとされる一方で、古民家などはその範疇を超えた活用のされ方をしています。

とは言え、古民家の不便さを受け入れることは万人向けではなく、またそうした物件が建てられた当時と今とでは気候風土も様変わりしています。

一方、政府は欧米諸国に較べて小さい中古住宅市場を倍増させるべく、まずはリフォームを制度面から後押しするべく、情報公開や紛争処理(!)迅速化を導入しようとしています。

既存住宅、つまり中古住宅に対する投資を喚起するのが狙いで、インバウンド向け民泊規制の緩和と全く無関係ではありません。

とは言え、日本人の新築信仰にはすさまじいものがあり、それが欧米と比較した中古市場の小ささとなって現れています。

新築が好まれる理由は、新しく清潔なものが良いということと、古いものは地震に弱いのではといった懸念などに起因していると思われます。

特に耐震性については、頻繁に更新される耐震基準を満たせる物件が、手付かずの物件としては圧倒的に少ないといったこともあります。

一方、リノベーションによって再生した物件はそうした心配がないものの、認知度の低さと価格面での優位性の低さ、補償期間の短さなどがネックとなり、普及も足踏み状態と言えます。

新しく低コスト工法の確立や、補助制度の導入が求められています。

物件の付加価値

久しぶりの更新です。

最近のマンションの傾向として、高セキュリティ物件と、高付加価値物件の増加が激しいようです。

高セキュリティ物件は分譲、賃貸、ファミリータイプ、ワンルーム問わず増えています。

ディンプル・ツインキー、カメラ設置、管理人常駐などが主な特徴です。

管理人常駐などは、セキュリティとしてのウリとしての謳い文句に利用されているフシもありますが…

高付加価値物件は分譲タイプの共用施設などに現れています。

24時間ゴミ出し可能、荷物預かりなどは昔からありましたが、 ゲストルーム、シアターや防音ルーム、託児的施設、カーシェアリングなどが主な特徴です。

カーシェアリングとゲストルームは特に急増している印象で、カーシェアリングの方は、大手と提携するのではなく、住人専用車両を専用システムで運営するタイプが多いようです。

管理人が鍵や貸出管理をする場合もあります。管理人常駐物件であれば、兼務可能だからなのでしょう。

買い物で利用するなど、都心部の物件であっても自動車を利用したい場面はゼロではなく、コストを気にせず利用できるカーシェアリングのある物件は今後も増えてきそうです。

とは言え、こうした付加価値は必ずどこかで住人自身がコスト負担しているのですが。

おしゃれ物件

前回のエントリで、無難な物件とトンガッタ物件、どちらがいいのか書きましたが、他にもおしゃれ物件にしてみた方がいました。

みなさん通る道なんですかね。

やはり、おしゃれ物件は入居しづらいのは間違いないようです。

まさに、「部屋が入居者を選んでしまう」のです。

コンクリート打ちっぱなしにしたって、それが嫌だという人は間違いなくいるわけです。

画鋲が刺さらないとか、転んで頭ぶつけるのがこわいとか、あったかみがないとか、それはもう十人十色な理由があります。

無難な物件であれば、誰も何も意識しないわけです。

また、世の中に売っているものの多くも、無難な部屋向けに作られていたりします。

冷暖房の効き具合などもそうです。

ですが一方でそうした部屋を求めて止まない人たちもいるわけです。

その部屋にもし行き着くことが出来たら、長く住み続けてくれることでしょう。

だって、他にはそのような部屋は少ないのですから。

出てしまったら見つからないかもしれないのです。

ただ、この長く住み続けてくれるという事についても一長一短あります。

空室の心配が要らない代わりに礼金などが頂けませんから。

大家さん自身が、どんな戦略を目指すのか。

それによって用意する部屋を決めなければならないという事のようですね。

どんな物件がウケるのか

最近、よくわからなくなっているのが、どんなマンションを持てば将来的にも安泰なのかということです。

投資用、自己居住用とで分かれそうなこの判断。

自分の整理の意味で色々考えてみました。

まず、ざっくりしたところから言うと、価値が下がらずすぐ売れる物件を持てば安泰だという事です。

当たり前ですが、それぞれを細かく見ていけば対策方法なども見えてきます。

価値が下がらないという事は、人気も下がらないという事とイコールです。

実はすぐ売れる物件ともニア・イコールです。

価値が下がらない理由は好立地である事がひとつ目の理由です。

新しく買う人だって、便利な場所がいいに決まっていますし、そう思う人が多いほど価値は下がりませんよね。

長く住みやすいという事がもうひとつ。

これは防音、防犯、耐震、耐火性の高さなどです。

内装はボロっちくても躯体がしっかりしていれば、防犯を除いた条件はクリアです。

防犯は、機器の後付けだけでなく、視界の確保などよい運用方法を示す事でも得られます。

これでお金のかけどころがハッキリしてきました。

すぐ陳腐化する内装や設備などでなくまず立地。

そして確かな施工による耐久性の高い躯体。

それをいかに安く手に入れるかが重要で、後はどうとでもなるというのが、得た結論という事になります。

日経平均と景気と実感

日経平均が13連騰だかなんだかで景気が良くなっているのかなとテレビを見ていて思います。

実際のところは、ユニクロのファーストリテイリングなど一部の大企業が錦織効果によって売上が上がっているからという事だったりします。

もちろんそれが全てではないですが、ユニクロが売れる→日経平均が上がる→全体として買え買えという雰囲気になる→さらに上がる

というのが現状でしょう。

日経平均が上がっているとサービスの値段も上げやすいのでしょう。

売っているものの値段は軒並み上昇、サービスなども値上がりしています。

マンションなどの不動産も値上がり傾向です。

少し前なら2万円台前半のファミリー物件などちらほらありましたが、今は1千万円ほど高い気がします。

景気がよくなるということと物価が上がるということはイコールではないですが、売れるなら値上げしたいというのが自然です。

売る側だって調達コストが上がっているのですから。

後は、値上がりにどこまで我々が付いていけるかです。

付いていけなくなった場合は、色々我慢しないといけなくなるわけです。

この過程で、「景気は良くなっているというのに、うちは全然厳しいまま」という印象を受ける事になるのでしょう。

投資用不動産と利回り

不動産投資での利回りの考え方は、LED電球に似ているなとふと思うことがあります。

利回りは、物件価格に対して、賃料収入がどれくらいかを割合で表したものです。

価格が高い物件は、それだけ賃料も上げやすいものです。高級な部屋だったり、部屋数が多かったりするからです。

LED電球は普通の電球に比べてとても高いのですが、それだけ電気代が安いという事になります。

投資物件もLED電球も、先行投資があって、その後で月々なにかしらが還元されてくるわけです。

 

そういう事があるので、投資用不動産物件を探していると、そういうくくりで物件を探してしまい、普通の良物件を見逃すということがあります。

投資用物件は、1にも2にも利回りを重視します。

なぜなら自分が住むわけではないからなのですが、自分にとっては投資用でも、他の誰かに借りたいと思ってもらう必要があるわけで、住環境は自分が住む時以上に神経を割かなければならないのです。

表面利回りと実質利回りのカラクリだけに振り回されているわけではないのです。

 

そして、賃料収入は思ったほど多くはありません。

確かに、ローン完済後は利回りも飛躍的にアップしますが、それまで赤字が続く覚悟は必要かも知れません。

「ローン」だけでなく「赤字」という先行投資を何年もして、何年か後にやっと還元され始める。不動産投資はそんなスパンで考えなきゃだめなんだと思っています。

やっぱり首都圏は強い

景気がいいのか悪いのか。政府の発表する数値や報道されている内容は、どうも実体経済と結びついてないらしいです。

そう思えば、物の販売数や販売価格も芳しくない、と思いがちですが、首都圏のマンション価格はむしろ上昇しているようです。

3月に住友不動産販売が公表した「首都圏・近畿圏新築中古マンション市場動向」によれば、首都圏のマンション価格(中古ですが)は2013年以降ほぼ一貫して上昇を続けている模様です。

そして、以前から言われているように、首都圏でも近郊エリアでは逆に値下がりが続いているようです。

「通勤時間が22分増えた不幸は年収3割アップすれば帳消し」などと言われていますが、通勤時間を伸ばすくらいなら、給料安くても会社近くがいい、という事なんでしょうか。

あるいは、東京五輪を控えているからでしょうか。

リーマン・ショックのような緊急事態を除けば、人口も仕事も減っている日本では、仕事の多い首都圏に人やモノが集中するのは当然で、人が集中するという事は需給バランスが需要過多に傾くので、全ての物価が上昇するのも自明です。

バブルが崩壊しようが、やはり首都圏は健在なのです。

一方、近郊エリアからは人がさらなる地方部か、首都圏に移動してしまうので、空洞化が起きやすいのではないでしょうか。

実質賃金の上昇などしていない

世の中では、やれ賃金アップだ人出不足だ春闘だベアだと景気の良い話が多く聞こえるようになりました。

日銀も経済を好転させるべく、物価上昇を引き続き支援する意向です。

ですが、大企業”以外”の景況感は果たして好転しているのでしょうか?

金利は低く、ほとんどのモノの物価は上昇していますが、悪い低金利、悪い物価上昇となりつつあります。

そもそも低金利が続く状況というのは金余りによるデフレから脱却できていないわけです。

日銀による金融緩和策が理由だとしても、それをきっかけとした借り入れ増や再投資に繋がっていません。

事実、全銀協発表の貸出金も、25年あたりからほぼ横ばい。

モラトリアム(金融円滑化法)が終了した後も、中小企業による借り入れは延びていません。

物価上昇はもっと分かりやすく、円安による資源、原材料高による値上げに過ぎず、需要増を背景とした値上げではありません。

また、値上げされていない食料品なども、内容量の減少などの”見えない値上げ”に晒されています。

“見えない値上げ”をメーカーが行う理由は、消費者の購買余力が増えていないからです。

単純な値上げを行うと売上が減るので、値段を据え置くために内容量を減らすわけです。

世の中の雰囲気とは裏腹に、平均的な家庭の購買余力は増えていないため、このような施策を採らざるを得ないのです。

そして、購買余力の源泉は賃金です。

大企業の賃金や富裕層の購買動向に惑わされず、景気判断を行って行く必要があります。

物価は上がるけど

マンションなどの不動産を保有している人にとって、一番嬉しいのはインフレですよね。

インフレは物の価値が上がることだからです。

正確に言えば、お金の価値が下がることで、物を買うために必要なお金が増えるのがインフレです。

日銀がインフレターゲットを導入したとき、不動産投資家たちはバンザイしたはずです。

ですが、一向にインフレにはならないんですね。

物価は確かに上がっていますし、人件費も上がっていますけど、お金の価値が下がったからじゃない。。

物価が上がっているのは原材料のコストが高くなっているからです。

円安になったために、同じ量のものを買うのに沢山の円が必要になってしまったからです。

人件費は、人口が減っているために労働人口も減っているからとか、非正規雇用を増やしたために地方から都会へ人が出てこれなくなったとか、働く気のある人が減ったとか複合的な要因があると思われます。

とにかく、インフレなどとは程遠い状況です。

マンション投資したけど、REITに切り替えて様子を見たいといった人も少ないないかも。

http://不動産-マンション売却.みんな/といった情報サイトで日々の実情を把握しておいた方がいいかも知れません。

考え方に対する新たな発見もあるかも知れませんし。

相続から贈与へ

確定申告に行ってきました。

残念ながら所得が多すぎたとか株で儲けたとかではなく、医療費控除やその他もろもろですが。

しかし、不動産所得関係で並んでいる人の多いことったらなかったです。

羨ましいですね。いや、何かしら納税するのだから大変ですよね。

そういえばここ数年、増税が続きました。

不動産に関することで言えば、相続税が実質増税になった事でしょう。

ところが、これから家を建てて「もらう」人にとっては2015年は良い年でしょう。

「住宅取得資金贈与の特例」が大幅に拡大されるからです。

この特例は、祖父母か両親に家を建ててもらったり増改築費用を出してもらった場合に、一定額が非課税になるというものです。

これまでは最大1000万円まででしたが、それが3000万円に拡大されます。

気になる期間は2019年6月までです。

3000万円もあれば、都内に50平米ほどの家が建てられます。

普及タイプならファミリータイプのマンションでもこの範囲内に収まるでしょう。

無論、この特例は住宅市場の冷え込まぬようにという意味合いもあります。

ただし、非課税枠が3000万円なのは、2017年9月まで。

その後は段階的に縮小していき、2017年10月から2018年9月までは最大1500万円に、その後の1年間は最大1200万円までとなってしまうので、注意が必要です。

というより買う予定があるなら急ぐべきでしょう。

しかし、3000万円もポーンと出してくれる人がいるなんて羨ましい限りですね。